전월세 ‘임대차신고필증’ 계약서 하나로 초간단 발급받는 A to Z (매우 쉬운 방법)
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목차
- 임대차 계약 신고제, 왜 해야 할까요?
- 신고 대상 및 기간 확인하기
- 가장 쉬운 ‘온라인 신고’ 절차 상세 가이드
- 3-1. 신고 전 준비물 (계약서와 공동인증서)
- 3-2. 부동산거래관리시스템 접속 및 로그인
- 3-3. 신고서 작성 및 계약서 첨부 (핵심!)
- 신고필증 발급 확인 및 활용 (확정일자 자동 부여)
- 방문 신고가 편한 분들을 위한 안내
1. 임대차 계약 신고제, 왜 해야 할까요?
주택 임대차 계약 신고제는 임대인과 임차인이 주택 임대차 계약 체결일로부터 일정 기간 이내에 계약 내용을 지자체에 신고하도록 의무화한 제도입니다. 이 제도의 가장 중요한 목적은 임차인의 권리 보호 강화에 있습니다.
- 자동 확정일자 부여: 가장 큰 혜택은 바로 이것입니다. 주택 임대차 계약 신고를 하면 별도로 주민센터를 방문하거나 수수료를 지불하지 않아도 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 확정일자는 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보하여, 혹시 모를 경매나 공매 시에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 법적 효력을 발생시킵니다. 즉, 신고필증을 받는 행위 자체가 소중한 보증금을 지키는 가장 쉽고 확실한 방법이 되는 것입니다.
- 투명한 임대차 정보 확보: 국가가 임대차 시장의 정확한 정보(임대료, 계약 기간 등)를 파악할 수 있게 되어, 이를 기반으로 더 합리적이고 실효성 있는 주거 안정 정책을 수립하는 데 활용됩니다.
2. 신고 대상 및 기간 확인하기
모든 주택 임대차 계약이 신고 대상은 아닙니다. 신고 의무 기준을 정확히 확인하여 과태료 부과 등의 불이익을 방지해야 합니다.
- 신고 대상 지역: 전국 모든 지역(광역시, 도, 특별자치시, 특별자치도)의 주택이 대상입니다.
- 신고 대상 금액 기준:
- 보증금 6천만 원을 초과하는 계약
- 또는 월차임(월세) 30만 원을 초과하는 계약
- 둘 중 하나라도 해당되면 신고 대상입니다. 단, 이 기준에 미달하는 소액 계약은 신고 의무가 없습니다.
- 신고 기한: 주택 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
- 신고 의무자: 원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다. 다만, 후술할 ‘계약서 첨부’를 통한 단독 신고가 매우 쉬운 방법으로 권장됩니다.
3. 가장 쉬운 ‘온라인 신고’ 절차 상세 가이드
가장 많은 분들이 선호하며, 관공서를 방문할 필요 없이 집에서 편하게 처리할 수 있는 온라인 신고 방법을 상세히 안내해 드립니다.
3-1. 신고 전 준비물 (계약서와 공동인증서)
온라인 신고를 위해 필요한 준비물은 단 두 가지입니다.
- 주택 임대차 계약서 원본 파일: 종이 계약서를 스캔하거나 선명하게 촬영하여 PC에 JPG, PDF 등의 형태로 준비합니다. 이 계약서가 신고필증 발급의 핵심 서류이며, 확정일자를 받기 위한 증빙 서류 역할도 합니다.
- 공동인증서(구 공인인증서): 본인 인증 및 전자 서명을 위해 필요합니다. 임대인과 임차인 중 신고하는 1인의 인증서만 있으면 됩니다.
3-2. 부동산거래관리시스템 접속 및 로그인
국토교통부에서 운영하는 ‘부동산거래관리시스템’ 홈페이지를 통해 신고를 진행합니다.
- 포털 검색창에 ‘부동산거래관리시스템’을 검색하여 접속합니다. (URL 주소: rtms.molit.go.kr)
- 메인화면에서 ‘주택 임대차 계약 신고’ 메뉴를 선택합니다.
- 로그인 화면에서 공동인증서를 이용해 로그인합니다. (신고할 당사자, 즉 임대인이나 임차인 중 한 명의 인증서로 로그인합니다.)
- 신고 전 유의사항 등을 꼼꼼히 확인하고 ‘신고서 작성’ 단계로 진입합니다.
3-3. 신고서 작성 및 계약서 첨부 (핵심!)
신고서 작성은 몇 가지 필수 정보를 입력하고 계약서를 첨부하는 과정으로 구성되어 있습니다.
1. 임대차 목적물 정보 입력:
- 계약한 주택의 주소를 정확하게 입력합니다.
- 주택의 종류(아파트, 다세대, 단독주택 등)를 선택합니다.
- 임대 면적을 계약서에 기재된 대로 기입합니다.
2. 임대인/임차인 인적 사항 입력:
- 이미 로그인한 본인(신청인)의 정보는 자동으로 채워집니다.
- 상대방(계약 상대방)인 임대인 또는 임차인의 성명, 주민등록번호, 연락처를 계약서를 참고하여 정확하게 입력합니다.
3. 임대 계약 내용 입력:
- 계약 체결일: 계약서에 명시된 날짜를 입력합니다.
- 임대 기간: 시작일과 종료일을 입력합니다.
- 임대료(보증금/월세): 보증금과 월차임을 구분하여 정확히 기입합니다. (보증금 6천만원 이하, 월차임 30만원 이하인 경우 ‘없음’을 체크합니다.)
- 기존 계약 변경/갱신 시: 해당될 경우 이전 계약의 내용을 입력합니다. 특히 갱신 계약 시에는 직전 임대료를 기재해야 갱신율 확인이 가능합니다.
4. 계약서 첨부 (단독 신고의 가장 쉬운 방법):
- 작성된 임대차 계약서 원본 파일을 첨부하는 것이 이 신고 과정의 핵심입니다.
- 계약서를 첨부할 경우: 임대인 또는 임차인 어느 한 쪽만 신고해도 상대방이 공동으로 신고한 것으로 간주하여, 추가 서명이나 상대방의 개입 없이 신고 처리가 가능합니다. (신고 후 상대방에게 신고 사실이 문자로 통보됩니다.)
- 계약서 파일(PDF, JPG 등)을 업로드하고, 공인중개사가 작성했을 경우 중개인 정보를 입력합니다.
- 모든 내용이 맞는지 최종적으로 확인 후 전자서명을 하여 신고를 완료합니다.
4. 신고필증 발급 확인 및 활용 (확정일자 자동 부여)
신고가 접수되면 관할 지자체 담당 공무원이 신고 내용을 검토하고 처리합니다. 처리 기간은 보통 1~3일 이내에 완료되지만, 지자체 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 신고 처리 확인: 부동산거래관리시스템에 다시 로그인하여 ‘신고 이력 조회’ 메뉴에서 신고 처리 상태를 확인할 수 있습니다.
- 신고필증 발급: 처리가 완료되면 상태가 ‘신고 완료’로 변경되고, 해당 화면에서 ‘주택 임대차 계약 신고필증’을 출력하거나 파일로 저장할 수 있습니다. 이것이 곧 법적 효력을 갖는 서류입니다.
- 확정일자 확인: 신고필증을 자세히 보면, 신고 접수와 동시에 확정일자가 자동적으로 부여되었음을 확인할 수 있습니다. 확정일자는 신고필증 하단이나 측면에 별도로 기재되어 있습니다. 이로써 임차인은 전입신고(주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청)만 완료하면 즉시 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.
5. 방문 신고가 편한 분들을 위한 안내
온라인 신고가 어렵거나 불편한 경우, 직접 관할 행정복지센터(주민센터)를 방문하여 신고할 수도 있습니다.
- 방문 장소: 계약 대상 주택의 소재지 관할 행정복지센터 또는 시·군·구청을 방문합니다. (전입 신고 시 함께 하는 경우가 많습니다.)
- 필요 서류:
- 주택 임대차 계약 신고서: 현장에서 작성하거나 미리 준비해 갑니다.
- 주택 임대차 계약서 원본
- 신고하는 당사자의 신분증
- 단독 신고 가능: 온라인과 마찬가지로, 계약서 원본을 제출하면 임대인과 임차인 중 한 명만 방문하여 신고할 수 있으며, 이 경우에도 공동 신고로 간주됩니다.
- 확정일자: 방문 신고 시에도 임대차 계약 신고와 동시에 확정일자가 부여되며, 신고필증을 바로 수령할 수 있습니다.