🚨경매 위기! 임차보증금 지키는 '권리신고 및 배당요구신청서' 초간단 작성 가이드

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🚨경매 위기! 임차보증금 지키는 ‘권리신고 및 배당요구신청서’ 초간단 작성 가이드

권리신고 및 배당요구신청서란 무엇인가?
왜 배당요구신청을 해야 하는가? (필수 확인 사항)
권리신고 및 배당요구신청서 양식, 어디서 구하고 어떻게 작성해야 할까?
- 양식 구하는 매우 쉬운 방법
- 신청서 핵심 항목별 작성 요령
배당요구신청 시 필수 첨부 서류
제출 방법 및 유의사항 (배당요구의 종기)

🏡 권리신고 및 배당요구신청서란 무엇인가?

경매 절차에서 주택이나 상가 건물의 임차인이 자신의 보증금을 돌려받기 위해 법원에 자신의 권리를 공식적으로 주장하고 배당을 요구하는 서류를 말합니다. 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 이 신청서를 제출해야만 경매 매각 대금에서 자신의 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 단순히 임대차 계약을 맺고 거주하고 있다는 사실만으로는 법원이 자동으로 임차인의 권리를 인정해 주지 않습니다. 반드시 정해진 기간 내에 이 신청서를 제출해야 합니다.

⚠️ 왜 배당요구신청을 해야 하는가? (필수 확인 사항)

경매가 진행되면 채무자의 재산(경매 물건)은 여러 채권자에게 배분됩니다. 이때 임차인이 보증금을 돌려받으려면 적극적으로 자신의 권리(임차인으로서의 보증금 반환 채권)를 법원에 신고해야 합니다.

배당요구 불필요자: 경매를 신청한 채권자(예: 근저당권자)나 등기부등본상에 이미 권리가 등기되어 있는 전세권자, 임차권등기명령에 따라 등기된 임차인 등은 통상적으로 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있습니다.
배당요구 필수자: 하지만, 주택의 경우 전입신고와 확정일자를 갖춘 주택 임차인, 상가의 경우 사업자등록과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 반드시 이 신청서를 제출해야만 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 특히, 경매 개시 결정 기입등기 전에 대항력과 확정일자를 갖춘 소액 임차인이라 할지라도, 배당요구의 종기까지 신청서를 제출하지 않으면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

📝 권리신고 및 배당요구신청서 양식, 어디서 구하고 어떻게 작성해야 할까?

양식 구하는 매우 쉬운 방법

가장 확실하고 쉬운 방법은 다음과 같습니다.

법원 전자민원센터 (ecfs.scourt.go.kr): 대한민국 법원 전자민원센터에 접속하여 ‘민원안내’ > ‘양식모음’ > ‘강제집행’ 분야에서 ‘권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)’ 또는 ‘권리신고 및 배당요구 신청서(상가건물임대차)’ 양식을 무료로 다운로드할 수 있습니다.
관할 법원 민원실: 경매가 진행 중인 관할 법원의 민원실이나 경매계에 방문하여 비치된 양식을 수령할 수 있습니다.

신청서 핵심 항목별 작성 요령

양식을 다운로드했다면, 아래 항목들을 정확하게 기재하는 것이 보증금 회수의 핵심입니다.

사건번호 및 관할 법원: 경매가 진행 중인 사건의 정확한 사건번호(예: 2024타경1234)와 해당 사건이 진행되는 법원명을 기재합니다. 법원 공고문이나 통지서에서 확인 가능합니다.
신청인(채권자)/채무자/소유자:
- 신청인(채권자): 배당을 요구하는 임차인 본인의 인적 사항(성명, 주민등록번호, 주소, 연락처)을 기재합니다.
- 채무자/소유자: 통상적으로 임대인의 인적 사항을 기재합니다. 등기부등본 또는 임대차 계약서에 기재된 내용을 확인합니다.
부동산의 표시: 경매 물건의 정확한 주소와 종류를 기재합니다. 집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 경우 동호수까지 정확히 적어야 합니다. 등기부등본을 참고합니다.
임차보증금 및 월세: 임대차 계약서에 명시된 보증금 전액과 월세 금액을 정확하게 기재합니다.
배당요구금액: 현재 임대인에게 돌려받지 못한 보증금 총액을 기재합니다. 보증금 전액을 돌려받지 못했다면 ‘임차보증금과 같음’에 체크합니다.
점유기간(임대차 기간): 임대차 계약서상의 시작일과 종료일을 기재합니다. 묵시적 갱신 등으로 계약이 연장되었다면 그 사실을 명시할 수 있습니다.
전입일자(주택)/사업자등록일(상가): 주민등록표 초본에 기재된 전입일자 또는 사업자등록증에 기재된 사업자등록일을 정확하게 기재합니다. 대항력 발생의 기준일이 됩니다.
확정일자: 보증금 우선변제권의 기준이 되는 매우 중요한 날짜입니다. 임대차 계약서에 확정일자 스탬프가 찍힌 날짜, 주택임대차 신고필증 접수일, 또는 인터넷등기소에서 발급받은 확정일자 부여 현황 중 가장 유효한 날짜를 기재합니다.
계약일 및 주택 인도일: 최초 임대차 계약서 작성일과 실제 해당 주택/상가에 입주한 날짜(주택 인도일)를 기재합니다.

📄 배당요구신청 시 필수 첨부 서류

제출하는 신청서의 내용을 증명하고 임차인으로서의 권리를 입증하기 위해 다음과 같은 서류들을 반드시 첨부해야 합니다. 서류는 원본이 아닌 사본을 제출하며, 법원에 따라 원본 대조를 요구할 수 있으므로 원본을 함께 지참하는 것이 좋습니다.

권리신고 및 배당요구신청서: 작성 및 서명(또는 날인) 완료된 원본 1부.
임대차계약서 사본: 확정일자 날인이 찍혀 있는 계약서 전체 사본. 갱신 계약서가 있다면 모두 첨부합니다.
주민등록표 초본 (주택) 또는 사업자등록증 사본 (상가):
- 주택: 주소 변동 이력이 모두 포함된 주민등록표 초본 (최근 1개월 이내 발급분)을 제출하여 전입일자를 증명합니다.
- 상가: 사업자등록증 사본 및 부가가치세과세표준증명원(또는 납세증명원) 등 사업 영위 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부합니다.
확정일자 확인 서류: 임대차계약서상의 확정일자 스탬프 외에 별도의 증명이 필요한 경우(예: 주택임대차 신고필증, 등기소 발급 확정일자 부여 현황 등) 해당 서류를 첨부합니다.
신분증 사본: 신청인의 신분증 사본.
위임장 및 인감증명서 (대리인 신청 시): 본인이 아닌 대리인이 신청하는 경우에만 해당됩니다.

📮 제출 방법 및 유의사항 (배당요구의 종기)

제출 방법

배당요구신청서를 법원에 제출하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다.

관할 법원 방문 제출: 경매 사건이 진행 중인 관할 법원의 민원실 또는 경매계에 직접 방문하여 제출합니다. 법원 직원의 안내를 받고 제출 서류를 확인받을 수 있어 가장 안전하고 확실한 방법입니다.
등기우편 제출: 우편으로 제출할 경우 배당요구의 종기일까지 법원에 서류가 도달해야 합니다. 발송일이 아닌 도달일 기준이므로, 마감일에 임박하여 제출할 경우 반드시 빠른 등기를 이용하고 법원 도달 여부를 확인해야 합니다.
대한민국 전자소송 홈페이지 제출: 공인인증서(공동인증서) 등록 후 전자소송 시스템을 통해 온라인으로 제출할 수 있습니다. 웹사이트 사용에 익숙한 경우 편리하며, 제출 후 법원으로부터 접수증을 즉시 확인할 수 있습니다.

배당요구의 종기(마감 기한)의 중요성

권리신고 및 배당요구신청에서 가장 중요하고 절대 놓쳐서는 안 되는 기한이 바로 배당요구의 종기입니다.

배당요구의 종기란: 법원이 정한, 임차인을 포함한 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 최종 마감일입니다. 이 기한은 경매 사건마다 다르며, 보통 경매 개시 결정 기입등기 후 약 2~3개월 이내로 지정됩니다.
확인 방법: 법원의 통지서, 경매 공고문, 또는 대한민국 법원 법원경매정보 웹사이트에서 해당 사건을 검색하여 정확한 종기일을 확인해야 합니다.
결과: 배당요구의 종기가 지나면, 설령 대항력과 확정일자를 완벽하게 갖춘 임차인이라 할지라도 보증금에 대한 배당을 받을 수 있는 권리를 잃게 됩니다. 따라서 종기일 이전에 신청서가 법원에 도달하도록 서류를 준비하고 제출하는 것이 보증금 회수의 성패를 가르는 핵심입니다.

글자수: (공백 제외) 2011자